연초에 재건축 아파트들이 서울특별시 도시계획위원회에서 보류당하면서 이 서울특별시의 재건축 35층 규제가 수면위로 떠올랐는데요. 사실 이 규제는 2014년 확정된 서울특별시 도시기본계획인 서울플랜에 명시되어 현재까지 이어져오고 있는 높이 규정이지, 새로 도시계획조례를 개정해서 신설한 규제가 아닙니다. 따라서 이 35층 규제를 고치려면 서울특별시 도시기본계획을 뜯어 고쳐야하는데요.
참고로 서울플랜 2030의 경우에는 수립과정을 풀어쓴 백서를 보게되면, 처음에는 도시기본계획의 틀을 지키지 않고, 자유롭게 실천적인 계획으로(?) 수립해서 과거 국토부에서 퇴짜를 맞고, 다시 도시기본계획의 틀에 맞게 재구성해서 지금에 이르게 되었다는 이야기가 있습니다. 아무튼 그 과정에서 주민참여라는 새로운 형식을 도입해서, 랜덤으로 100명을 뽑아서 도시기본계획을 수립할때 적극 반영했다고 하는군요. 이 35층은 도정법에서 수립하도록 하는 서울시 도시 및 주거환경 정비 기본계획에서도 여실히 드러납니다. 서울시 도시기본계획의 35층 규제를 따르라는 내용이지요.
하지만, 여러분이 도시에 대해 조금만 더 안다면, 도시기본계획은 도시관리계획으로 나뉜다는 사실을 잘 아실겁니다. 도시기본계획은 도시관리계획의 상위계획이고, 도시관리계획의 방향상을 제시해주는 청사진적계획입니다.(물론 너무 추상적이면 곤란하겠죠) 그러니까 도시기본계획은 상급자가 하급자에게 일을 시킬때 "이러이러한 틀에서 작업을 해라" 라는 계획이고, 도시관리계획은 그 안에서 실질적으로 상세한 업무를 진행하는 일을 합니다.
그런데 법에도 없고, 위임도 안된 이 35층이라는 매우 구체적인 규제가 도시기본계획에 명시되어서, 서울특별시 내에 존재하는 모든 재건축단지들을 35층 일괄규제한다는 것은 도시기본계획의 영향력이 너무 큰 것 아닌가 하는 의문이 들정도죠. 실제로 법에 정해지지않은 이러한 수준의 규제는 국계법에서는 상세계획인 지구단위계획구역으로 지정해서 관리되고, 타법에 따른 구역지정 및 계획수립으로 건축규모가 결정되는게 보통입니다. 또한 일부 문화재 주변이라던가 국방에 관련된 지역의 경우 더 높은 규제가 들어가지만, 그것은 어떤 목적에 의한 타당성이 있으므로 규제가 설득력이 있는 것입니다. 3종일반주거지역에서의 무조건적 35층 규제는 목적이 없으니 누구를 위한 규제인지를 놓고 공방이 오가는 것이죠. 물론 기본계획에서 정하는게 문제이지, 너무 높은 공동주택이 서울도심지내에 이곳저곳 들어서는 것을 저도 원치는 않습니다. 저도 가끔 높이가 낮은 저층 주택이 수목과 어우러진 유럽의 도시를 보고 감탄을 하기도 합니다.
서울시의회의 이석주의원은 지난 17년 6월 14일에 열린 제 274회 본회의 시정질문에서 이러한 35층 규제에 대해 현재 서울특별시 시장이신 박원순씨에게 질문을 하였습니다. 몇가지 내용을 조금 살펴보겠습니다.
"시장 박원순 : 잘 아시는 것처럼 지금 서울플랜 2030이라는 게 법정 최상위 도시계획이라는 겁니다. 그리고 그게 만들어지는 과정이 제가 마음대로 만든 것도 아니고 정말 시민들이 함께 오랜 세월에 걸쳐서 만들어진 하나의 어찌 보면 우리 헌법 같은 것인데, 그래서 이러한 사회적 공론화를 거쳐서 만들어진 것 이고, 그리고 또 실제로 지금 현재 강남에 재건축단 지들이 대부분 이것을 존중하면서 모든 개발에서 높 이 개발에 대한 이견이 없이 지금 이를 존중해서 사업을 진행하고 있습니다. 그래서 이렇게 하고 있으니까"
박원순 시장은 서울시 도시기본계획이 서울시의 헌법과 같은(?) 계획이라고 표현했습니다. 일개 법정계획을 변호사 출신인 박원순 시장이 실제로 헌법이라고 생각했다기 보다는 그만큼 서울플랜에 대한 자부심이 대단했다는 걸 알 수 있죠. 그만큼 주민의견을 반영하고, 실제로 틀에박혀서 이걸 쓸 수 있는 건가 할 정도로 형식적인 타 도시들의 도시기본계획과 차별화된 계획을 만들기 위해 노력했다는게 드러납니다. 다만, 그 노력과 더불어 실제적으로 이 계획이 옳은 것인가와는 다른이야기죠.
"시장 박원순 : 의원님, 그러니까 어쨌든 강남에 재 건축단지들이 많이 있지 않습니까? 지금 총 36개 단 지가 강남과 서초, 송파구 관내에 있는 재건축사업이 그동안 도시계획위원회의 심의가 완료되었습니다, 36군데가. 그래서 아까도 말드렸던 서울플랜이라고 하는 그 계획에 정해진 그 내용대로도 얼마든지 다른 대부분의 단지들이 이미 이렇게 추진하고 있습 니다.
박원순 시장은 현재 진행되고 있는 아파트 단지들이 이미 35층 규제를 따르면서 추진되고 있다고 설명합니다. 다만, 이것은 약간 잘못된 해석이라고 볼 수도 있겠는데요. 보통 아파트를 짓기위해서는 도시계획위원회의 심의를 받아야합니다. 만약 한번 떨어질경우 도시계획위원회가 개선하라고 한 사항들을 다시 정리해야하고, 다시 재상정하여 심의를 받으려면 한두달의 시간이 걸리게됩니다. 아파트재건축사업의 경우에는 조합이 계속 유지되어야하고, 건축 도시 및 각종 용역회사에 추가비용을 주어야하니 계속 손해가 누적되는거죠. 아파트 조합입장에서는 이미 도시기본계획에 넣어서 사실상 법정계획으로 명문화된 35층 규제를 불합리하다는 생각보다는 35층을 주장해서 손해보는 것보다, 그냥 진행하는게 사업성이 있다고 판단할 가능성이 높다는거죠. 아파트단지가 그러한 규제에 맞춰서 진행되고있으니, 이 규제는 문제가없다고 보는 것은 조금 단순한 발상이라는거죠.
"이석주 의원 : 됐습니다. 시장님, 시장님은 계속 그 말이야. 됐습니다. 더 이상 발전이 없으니까 다음 질문합시다. 다음은 35층 규제에 따른 언론보도를 했고 사회공 론화, 지금 공론화 말하셨는데 공론화를 위해서 제가 4년 동안 고생한 근거들이 여기 있습니다. 그리고 공론화에 대해서 얘기해 봅시다. 첨부 6번을 보면 35층에 묶여서 디자인도 외면한다, 법은 탄력 적 요구를 하나 서울시는 35층 고집을 한다 이런 신 문들도 계속 나오고 있습니다. 그리고 국회입법조사처마저도 35층 규제는 법적 구속력 없고 행정지침이며, 국내외 어디에도 이러한 사례는 없다고 분명히 대한민국 국회입법처에서도 얘기를 했습니다. 유명 일간신문 사설도 보세요. 오죽하면 매일경제 같은 신문은 사설을 썼겠습니까? 여기 보시면 뉴욕, 도쿄 등 주요 도시에도 이런 것 없다, 35층을 규제하고 있는 서울시는 귀담아 들어야 할 것이다. 들으셨 습니까? 우이독경이었죠.
조합이 그냥 진행한 이유가 나오죠? 이석주 의원이 그렇게 고생해서 4년동안 요구했는데도 이 사항이 바뀌지 않았다는 겁니다. 만약 기존의 아파트재건축사업들이 35층 풀려고 대기하고 있었다면 4년의 세월동안 사업진척도 없이 부대비용만 지불해야했다는 겁니다. 또한 관련법만 약간 살펴보면 국회입법조사처를 통하지않아도, 충분히 도시기본계획은 행정지침일뿐이라는 것을 알 수 있죠.
이석주 의원 : 또 다음, 됐습니다. 이렇게 하고 그 다음에 도시ㆍ 건축분야의 최고 전문가 1,100명을 대상으로 제가 무려 4개월 동안 설문조사를 했는데 95%가 사실 층 수 이렇게 무조건 규제하는 것 문제 있다. 자, 시장님께 드리려고 가지고 왔는데 1,102명 정 확하게. 960명이 했고 50몇 명만 규제를 찬성하는 데 그분들은 모르겠는데 하여간 이렇게 대다수가 서울시 정책 문제 있다, 획일적인 것은 문제 있다. 규제도 할 수 있어. 어떻게 똑같은 키로, 여기가 군대 는 아니잖아요.
-중간 약간 생략-
그 당시에 설명회, 공청회, 부서별 협의, 도시계획위 자문 192건을 제가 샅샅이 뒤져봤는데 솔직히 층 수 관련 내용은 하나도 없었어. 여기에 있는 시민들께서 아니면 제 방송 이것을 듣는 시민께서 이런 일이 있었다면 난리법석이 났을 거야. 없었어. 있었으면 가지고 오세요. 제가 이 질문을 지금 네 번째 하는데 나한테 가져오는 사람이 없어. 자, 또한 당시 100명의 시민참여단이 고민 고민 끝 에 2030을 만들었다고 했어. 고민했습니까? 3주 만에 이 사람들은 무작위로 뽑은 사람들이야, 그리고 문외한들이야 전문가가 아니야. 이런 사람들이 어떻게 천만 시민의 선진주거문화를 계승할 수 있습 니까? 그래서 본 의원은 2030 서울기본계획 높이계획은 원천무효입니다. 다시 해야 됩니다.
이석주 의원은 전문가 집단의 의견을 들어보니 높은비율이 무조건적 층수 규제는 문제가 있다는 의견이 많았다고 말했으며, 시민참여단의 시민대표로서의 대표성을 가질 수 없다고 이야기합니다.
민주주의 사회에서 사회의 주인은 개개인의 국민입니다. 따라서 서울특별시의 주민인 시민은 서울특별시의 사실상의 주체라고 볼 수 있죠. 박원순 시장은 서울특별시 조직도에 서울특별시시장 위에 시민을 위치시키는 등 시민을 위한 시정을 하겠다는 자신감을 임기 초부터 내비쳤습니다. 그런 생각이 반영된게 바로 서울플랜 2030입니다. 따라서 박원순 시장은 서울플랜2030은 자신의 민주주의 시정의 결정체라고 보기때문에 바꾸게되면 곧 시민의 뜻을 거스르고, 자신의 뜻이 잘못됐다는 걸 인정하는 꼴이되어버리는거죠.
결국 이석주 의원이 이렇게 나서는데는 지역구가 강남구이기 때문이기도 합니다. 옛날에 지어진 노후된 아파트하면 단골로 등장하는 은마아파트가 있는 있는 곳이죠. 은마아파트는 여러분이 언론에서도 충분히 접하셨을텐데요. 이미 아파트가 지어진지 오래되어서 당장이라도 무너질 것 같은 상황이라고 합니다. 그래서 재건축을 준비중인데 이 층수 규제때문에 묶여서 사업진행을 못하고 있는거죠. 무너질 것같은 아파트인데도 불구하고 지리적 특성에 따른 땅값때문에 아파트값은 지금도 오르고 있다고하니.. 그들에게 이 35층이라는 규제는 사업성이 그다지 좋지않다고 보이는듯합니다. 또한 이석주의원의 이야기를 들어보면 충분히 어느정도 완화해줄 개연성도 가지고 있는 것 같고요.
사실상 서울특별시 도시기본계획 변경을 시장이 결정해도, 여러가지 변경절차가 있기때문에 결정이된다고 해도 반영되는데는 꽤 오랜시간이 걸릴 것입니다. 도시기본계획은 5년마다 재정비 하게끔 되어있기때문에 2014년에 공고된 2030서울플랜은 2019년에나 재정비가 가능해집니다. 다음 시장이 누가 되느냐에 따라서 추후 2030서울플랜 상 명시된 35층이라는 높이규제가 풀릴 수도있고, 유지될 수도 있습니다. 다만 저는 완화규정이 대폭 생기거나, 규제가 사라질 가능성이 높다고 보여집니다.
재건축 조합원은 누구나 될 수 있습니다. 있는 사람도 시민이고, 없는 사람도 시민입니다. 세월이 지나 200년 500년이 지나면 서울특별시 내의 아파트들은 몇번의 재건축을 필수적 혹은 의무적으로 해야할 것입니다. 그 때마다 유연성있는 완화규정없이 서울특별시 전체 재건축사업에 35층 규제를 적용한다는 것은 장기적으로 봤을때도 바람직하지않습니다. 도시계획은 산업시대의 획일적 용도지역제에서 혼합적 용도지역제로 패러다임이 바뀌고있고, 최근 쓸데없는 용도지구를 최소화하고 지구단위계획으로 통합 적용하는 등 규제 통폐합 및 최소화 바람이 불고 있습니다. 무조건 이렇게만 하라는 생각은 잘못된 것이 아닌가 생각이 듭니다.
이상으로 글을 마칩니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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